Il contratto preliminare di locazione: come funziona e quando usarlo
Quando si intende stipulare un contratto di locazione, è bene prima di tutto stipulare un contratto preliminare rispetto alla locazione stessa. Questo tipo di contratto, altro non è se non “un obbligo che entrambi i contraenti, locatore e conduttore, si assumono per stipulare in futuro un contratto di locazione a tutti gli effetti”.
Il contratto preliminare di locazione viene firmato per assicurarsi dal potenziale conduttore, di stipulare effettivamente un contratto di locazione entro un certo tempo, da stabilire in questa fase. Questo contratto può essere prima di tutto richiesto sia dal proprietario dell’immobile, ma anche dal potenziale conduttore.
Stipulare un contratto preliminare di locazione può essere vantaggioso sotto diversi punti di vista. Può accadere che un locatore, che sia ancora potenziale, prometta di affittare un certo immobile ma questo potrebbe avere dei ripensamenti e quindi, lasciar perdere. Per evitare che ciò accada, il contratto preliminare verrà in soccorso tutelando equamente entrambe le parti che si impegneranno l’un l’altro, verso l’immobile da affittare.
Con questo si cerca una volontà comune tra i due contraenti e una volta raggiunta, si stilano le condizioni volte a creare un accordo riguardante diversi elementi di un contratto: la durata, l’importo del canone annuo da versare, il versamento della caparra e ad altri elementi utili. Per questa ragione, chi non vorrà firmare questo tipo di contratto, potrebbe anche rinunciare ad un successivo contratto di locazione. Per cui in questi casi, è bene diffidare da chi offre una sola stretta di mano.
Stipula del contratto preliminare di locazione
Esistono diversi tipi di contratto preliminare di locazione, per cui si deve scegliere quello più adatto.
Non sarà necessario indicare il termine per poter procedere al vero e proprio contratto di locazione ma, è possibile indicarne uno ipotetico per procedere alla firma dell’effettivo contratto. In questo modo ci si potrà cautelare da eventuali rischi.
Il contratto preliminare di locazione si ritiene nullo qualora non rispetti la forma che la legge prescrive per il contratto di locazione definitivo. Il contratto dovrà rispettare sempre la forma scritta, per produrre i suoi effetti. In caso di inadempimento, si procederà alla richiesta di risarcimento dei danni.
Se il conduttore ancora potenziale, rinuncia a concludere il contratto di locazione, è necessario cautelarsi in fase di firma del preliminare, con il versamento di una caparra. Questa potrà essere confirmatoria o penitenziale.
Quando si parla di caparra confirmatoria si intende una somma di denaro versata da chi si impegnerà a stipulare il contratto di locazione futuro. In questo caso il conduttore dovrà versare una certa somma di denaro ed in caso di rinuncia, il locatore potrà trattenere la somma di denaro versata a titolo di caparra.
Se si tratta invece di caparra penitenziale, questa viene prevista solo in fase di contratto preliminare, quando vi sarà la presenza di una clausola che obbliga le parti a rinunciare alla risoluzione del contratto di locazione, in questo caso perderà la penale. Qualora invece firmi l’effettivo contratto di locazione, la caparra penitenziale verrà restituita.
Va detto che non è obbligatorio registrare il contratto preliminare di locazione ed inoltre, non si dovrà pagare alcuna imposta.